Guida alla prova scritta di Estimo
Appunti di Estimo

Piccola guida alla prova scritta di Estimo

1. Premessa
La prova scritta di Estimo presenta alcune caratteristiche che la rendono diversa e, per alcuni versi, più complessa rispetto a quelle di altre materie professionali inserite nel corso di studi per periti agrari.
Mediante la risoluzione del tema ministeriale, il candidato deve saper dimostrare:

• una conoscenza approfondita delle materie professionali, non soltanto dell'Estimo;
• una capacità di analisi economica della realtà;
• la capacità di scegliere il procedimento risolutivo più corretto e più aderente alla realtà;
• saper utilizzare le più corrette fonti di informazione tra quelle a sua disposizione;
• la capacità di redigere una relazione tecnica;
• saper motivare e giustificare le scelte tecnico-economiche adottate.

2. Prerequisiti necessari
Oltre ad una buona conoscenza della matematica finanziaria e dei vari procedimenti estimativi, sono necessari prerequisiti che riguardano vari filoni disciplinari, tra loro strettamente interconnessi.

• Agronomia
• Zootecnia
• Economia
• Diritto
• Topografia
• Costruzioni

3. Le fonti
Per dimostrare di conoscere la realtà economica entro la quale si opera, è necessario utilizzare dati attendibili e il più possibile attinenti alla realtà del momento, facendo riferimento a fonti valide e aggiornate.
La ricerca dei dati statistici e di mercato relativi alle produzioni, alle quantità, alle ore di lavoro, ai prezzi, assume quindi una importanza rilevante e condizionante l'esatta risoluzione dei quesiti estimativi è opportuno che lo studente acquisisca la capacità di ricercare e utilizzare i dati disponibili, magari costituendosi una piccola raccolta dati personale.
Scopo dei sussidi didattici:

• eserciziari: fornire uno schema di risoluzione dei problemi;
• prontuari: fornire dei valori di riferimento su cui basarsi;
• manuali: fornire elementi e dati svincolati dalla maggior parte dei fattori tecnico-economici mutabili nel tempo.

Diverse e molteplici sono le fonti cui si può fare riferimento:

• manuali tecnico-professionali, prontuari e pubblicazioni ISTAT per quanto attiene a dati statistici, a produzioni medie unitarie, fabbisogni di mezzi tecnici e di manodopera;
• riviste e giornali più o meno specializzati che forniscono periodicamente i valori di mercato di merci e prodotti sia a livello nazionale che locale, con frequenza per lo più settimanale;
• istituti ed enti pubblici, che forniscono sia dati statistici che di mercato (pubblicazioni dei diversi Assessorati provinciali e regionali; bollettini e pubblicazioni delle Camere di commercio relativi ai diversi settori produttivi; rilevamenti effettuati periodicamente da istituti specializzati quali CENSIS, ISTAT, ecc.);
• le organizzazioni professionali dei vari settori produttivi, che forniscono i dati relativi a prezzi e costi (borsini immobiliari, ecc.).

La capacità di giustificare qualsiasi scelta effettuata, sia di valori che di procedure, è un elemento importante per la valutazione finale della prova d'esame.

4. La relazione di stima
La descrizione del bene oggetto di stima, fondo rustico o fabbricato civile, permette di inquadrare il bene stesso sotto ogni punto di vista tecnico ed economico: da qui l'importanza che riveste la relazione nell'esecuzione di una stima. Nella pratica professionale, prima di esprimere il giudizio di stima attraverso il procedimento prescelto, è necessario documentarsi approfonditamente in merito non solo alle caratteristiche del bene, ma anche al mercato e alla zona.
Pertanto la relazione di stima assume una duplice valenza: per il perito costituisce la base su cui sviluppare e dimostrare la fasi attraverso cui perviene a determinati risultati e contemporaneamente permette a chi non esegue la stima (acquirente, venditore, notaio, giudice, perito di parte, insegnante, ecc.) di avere gli elementi per valutare la correttezza della stessa e di utilizzarla per il fine più opportuno.
Da queste considerazioni discende l'importanza che una corretta relazione di stima assume anche nello svolgimento della prova scritta di Estimo, essendo un elemento essenziale di valutazione delle conoscenze e delle capacità del candidato.
Normalmente il testo dei temi ministeriali non fornisce tutti gli elementi utili alla stesura della relazione, anzi a volte non ne fornisce affatto, lasciando al candidato il compito di ipotizzare una situazione reale.
Pertanto, la possibilità di disporre di adeguate fonti di dati e la capacità di scegliere e utilizzare quelli più opportuni diventano elementi fondamentali per la risoluzione di quesiti estimativi.
In particolare per quanto riguarda un fondo rustico, nella relazione devono essere segnalati tutti i dati che ne permettano l'esatta identificazione e le condizioni intrinseche ed estrinseche del fondo stesso.
I dati da riportare si possono così schematizzare:

• localizzazione (ubicazione, comunicazioni viarie con centri abitati e commerciali, confini);
• dati catastali (mappale e foglio di mappa, partita, superficie, qualità e classe delle varie colture, R.D. e R.A.);
• proprietà (generalità del proprietario, servitù attive e passive);
• caratteristiche pedologiche, morfologiche e microclimatiche;
• planimetria e ubicazione dei vari appezzamenti aziendali;
• disponibilità idriche, rette irrigua ed eventuale appartenenza a consorzi;
• sistemazione del terreno;
• viabilità interpoderale;
• indirizzo produttivo, stato qualitativo e quantitativo degli impianti, dei fabbricati rurali e del parco macchine;
• ordinamento colturale e consistenza degli allevamenti;
• rapporto tra impresa, proprietà e manodopera;
• riparto della superficie aziendale;
• eventuali industrie di trasformazione dei prodotti aziendali ed eventuale consistenza delle scorte.

La relazione di stima, essendo il primo passo per affrontare e risolvere un quesito estimativo, deve essere quindi la più corretta, dettagliata e completa possibile.

5. Organizzazione dello svolgimento
È fondamentale procedere secondo uno schema logico e non tuffarsi immediatamente nella risoluzione, per evitare anche di eseguire calcoli e scelte sbagliate o inutili. Il primo passo è perciò quello di porre estrema attenzione al testo del tema ministeriale e capire cosa effettivamente si richiede. In base al quesito estimativo si dovrà scegliere il procedimento più opportuno, qualora non sia già esplicitamente indicato nel testo; in conseguenza di tale opzione si dovranno poi ricercare e raccogliere tutti gli elementi e i dati che si utilizzeranno nella risoluzione del problema.
A questo punto si può riassumere e schematizzare l'organizzazione del lavoro attraverso diverse fasi:

• analisi del testo, individuazione dello scopo della stima e comprensione del testo;
• scelta del più opportuno procedimento (sintetico o analitico);
• individuazione dei dati statistici e di mercato da ricercare;
• eventuale connessione con altre discipline tecnico-professionali ed elementi di conoscenza necessari;
• piano di svolgimento del tema, articolato in tutte le sue fasi progressive con ricerca e scelta dei dati al momento opportuno;
• stesura della relazione, secondo i criteri già esposti nel paragrafo precedente;
• svolgimento e risoluzione.

Questa organizzazione del lavoro si può ritenere valida di fronte a qualunque tema ed è importante che lo studente acquisisca questa metodologia, che per altro potrà sfruttare anche nella successiva attività professionale.
È utile quindi "perdere" del tempo all'inizio del lavoro, perché un'impostazione corretta e logica offre diversi ed evidenti vantaggi nello svolgimento successivo del tema:

• permette una visione complessiva del problema;
• evita di fare passaggi e calcoli inutili;
• impedisce di dimenticare alcune parti dello svolgimento (dati, relazione, giustificazioni di scelte tecnico-economiche, ecc.);
• consente uno svolgimento lineare;
• permette un più facile controllo finale e la correzione degli eventuali errori.

Tutti questi fattori hanno inoltre peso nella valutazione finale che verrà fatta dalla commissione esaminatrice.

COME SI AFFRONTA LA PROVA SCRITTA DI ESTIMO

Spesso nel testo del tema ministeriale è già indicato, più o meno esplicitamente, il procedimento di stima da adottare (sintetico o analitico, a cancello chiuso o a cancello aperto), oppure il riferimento legislativo a cui attenersi per l'esecuzione della stima (ad esempio nelle espropriazioni per pubblica utilità, nelle determinazioni di indennizzi per danni o servitù, ecc.).
Schema di risoluzione
Lo schema di risoluzione di un tema ministeriale deve conformarsi all'organizzazione del lavoro schematizzata in precedenza.

Testo consigliato: B. Frei Guida alla prova orale di ESTIMO Arnoldo Mondadori Scuola